Виктор Владимирович Щелоков ТСЖ: что это такое и зачем нужно. Ответы на все вопросы
Автор: Виктор Владимирович Щелоков. Жанр: ЮриспруденцияСкачать и купить книгу в форматах: FB2, EPUB, iOS.EPUB, HTML, RTF и многие другие.
Предисловие
Автор приводит развернутую информацию по созданию и деятельности ТСЖ с целью помочь собственникам помещений в многоквартирных домах разобраться в хитросплетениях жилищного законодательства.
В данном издании разъясняется: в каких случаях целесообразно создавать товарищество собственников жилья (ТСЖ), какие первые шаги должна предпринять инициативная группа, как грамотно оформить и зарегистрировать создание товарищества, организовать его последующую деятельность.
В книге содержатся образцы документов, необходимых в практической деятельности ТСЖ: Устав ТСЖ, договоры, заключаемые ТСЖ с гражданами и организациями, бланки протоколов собраний, уведомлений и доверенностей, другой используемой документации. Для упрощения пользования книгой ссылки на образцы документов помещены в соответствующих главах.
Книга будет полезна членам инициативных групп по созданию ТСЖ, председателям и активистам ТСЖ, собственникам жилых помещений, руководителям организаций всех форм собственности, вступающих в договорные отношения с ТСЖ.
В данном издании разъясняется: в каких случаях целесообразно создавать товарищество собственников жилья (ТСЖ), какие первые шаги должна предпринять инициативная группа, как грамотно оформить и зарегистрировать создание товарищества, организовать его последующую деятельность.
В книге содержатся образцы документов, необходимых в практической деятельности ТСЖ: Устав ТСЖ, договоры, заключаемые ТСЖ с гражданами и организациями, бланки протоколов собраний, уведомлений и доверенностей, другой используемой документации. Для упрощения пользования книгой ссылки на образцы документов помещены в соответствующих главах.
Книга будет полезна членам инициативных групп по созданию ТСЖ, председателям и активистам ТСЖ, собственникам жилых помещений, руководителям организаций всех форм собственности, вступающих в договорные отношения с ТСЖ.
1. Основы жилищного законодательства
1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса Российской Федерации, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
2. Жилищное законодательство регулирует отношения по вопросам:
2.1. Возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2.2. Пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
2.3. Пользования общим имуществом собственников помещений;
2.4. Отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
2.5. Учета жилищного фонда;
2.6. Содержания и ремонта жилых помещений;
2.7. Переустройства и перепланировки жилых помещений;
2.8. Управления многоквартирными домами;
2.9. Создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
2.10. Предоставления коммунальных услуг;
2.11. Внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2.12. Контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
3. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
4. Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
5. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
6. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
7. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
8. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
9. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
10. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
11. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогии права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
2. Жилищное законодательство регулирует отношения по вопросам:
2.1. Возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2.2. Пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
2.3. Пользования общим имуществом собственников помещений;
2.4. Отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
2.5. Учета жилищного фонда;
2.6. Содержания и ремонта жилых помещений;
2.7. Переустройства и перепланировки жилых помещений;
2.8. Управления многоквартирными домами;
2.9. Создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
2.10. Предоставления коммунальных услуг;
2.11. Внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2.12. Контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
3. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
4. Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
5. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации.
6. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
7. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
8. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
9. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
10. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
11. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогии права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
2. Что такое ТСЖ
Товариществом собственников жилья – ТСЖ – признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
ТСЖ – некоммерческая организация, соответственно на товарищество распространяется действие закона «О некоммерческих организациях» в части, не урегулированной ЖК РФ. Однако вышеуказанный закон не называет ТСЖ и не содержит каких-либо специальных норм относительно ТСЖ. Таким образом, положения ЖК РФ имеют специальный характер, а положения закона – общий.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
ТСЖ – некоммерческая организация, соответственно на товарищество распространяется действие закона «О некоммерческих организациях» в части, не урегулированной ЖК РФ. Однако вышеуказанный закон не называет ТСЖ и не содержит каких-либо специальных норм относительно ТСЖ. Таким образом, положения ЖК РФ имеют специальный характер, а положения закона – общий.
2.1. Надо ли создавать товарищество собственников жилья
Однозначный ответ на вопрос о необходимости создания товарищества собственников жилья так до настоящего времени и не найден. До сих пор стороны, ведущие по этому поводу дискуссии, приводят различные аргументы как «за», так и «против». И это вполне закономерно и объяснимо. В нашей стране нет еще достаточного опыта в этой сфере, чтобы дать однозначный ответ.
Необходимо и законодательство в этой сфере совершенствовать, и, конечно, учитывать и просчитывать все факторы в комплексе. Дело незнакомое, и мало кто сразу осознал необходимость менять привычную систему отношений с ЖЭУ на что-то новое. Пока граждане раскачивались, нашлись желающие освоить возможности, предоставляемые ТСЖ. И освоили их очень быстро, да так, что с каждым месяцем в городах России фиксируется все больше скандалов и конфликтов, так или иначе связанных с товариществами собственников жилья. И, наверно, не ошибусь, если скажу, что значительное количество ТСЖ в России признать созданными законно можно лишь с большой натяжкой. Отмечены факты подделки протоколов общего собрания собственников, незаконного получения председателями ТСЖ банковских кредитов на капитальный ремонт под залог квартир или общей долевой собственности. Нередки и такие казусы, когда жильцы домов при регистрации ТСЖ узнают, что в их доме оно уже создано. Такие ТСЖ, как правило, создаются управляющими компаниями, которые и лоббируют свои интересы через подвластные им же ТСЖ. Это рано или поздно становится явным, что приводит к возрастанию случаев обращений в суд, прокуратуру, органы внутренних дел. В результате возбуждения уголовных дел, судебных процессов и вынесенных в итоге решений парализуется деятельность уже созданных ТСЖ.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны сами следить за состоянием своих домов. Такая перспектива пугает многих граждан, и они не хотят создавать ТСЖ. У других возникает беспокойство по поводу того, что если будет создано ТСЖ, то власти «бросят» соответствующий дом и т. д. Опять же возникает вопрос: а кто же будет разбираться с неплательщиками, должниками. Многие боятся, что в случае создания ТСЖ им придется гасить долги соседей-неплательщиков.
Спокойная жизнь в ТСЖ зависит и от состояния дома.
Прежде чем принимать решение, оцените, в каком состоянии находится ваш дом, подготовьте дефектную ведомость, а затем предъявите претензии городу. Возникают вопросы: в этом случае возместит ли государство гражданам капитальный ремонт? Будут ли для этого заложены бюджетные деньги? Дефектные ведомости должны составляться при передаче дома на баланс ТСЖ, и все это должно учитываться при составлении городских программ по капитальному ремонту. На основании дефектной ведомости товарищество может потребовать проведения необходимых ремонтных работ, которые откладывались долгие годы. Это дает хоть какую-то гарантию, что власти не бросят дом, так как дефектная ведомость подписывается представителем города.
В настоящее время ТСЖ в этом отношении не защищены. При создании в доме ТСЖ дом сразу же исключают из адресной программы капремонтов. Пока у города нет абсолютно никаких обязательств перед такими домами.
Что же касается тарифной политики, то в ТСЖ плата за коммунальные услуги может не расти, а уменьшаться.
Понятно, что все эти и другие вопросы возникают в отсутствие наработанной практики и четких разъяснений со стороны законодателя.
Статистка показывает медленный рост числа ТСЖ. Даже специалисты, работающие в сфере ЖКХ, признают, что создание ТСЖ сознательно тормозят отдельные недобросовестные работники ЖКХ, которые строят бизнес на том, что деньги от сбора квартплаты поступают в общий котел, и их движение невозможно проконтролировать.
Неграмотное управление домом силами ТСЖ опаснее, чем традиционное государственное. При эксплуатации зданий (в особенности старого фонда) собственникам необходимо оценить затраты на обслуживание и ремонт.
Жильцы не знают, на какие цели расходуется их квартплата, достаточно ли ее для содержания дома и т. д.
Итак, наверно уже понятно, что права товарищества собственников жилья тесно переплетаются с их обязанностями.
ТСЖ имеет право (ст. 137 ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г. «Жилищный Кодекс Российской Федерации»):
• заключать договоры в интересах членов товарищества;
• определять смету доходов и расходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Опять же, ссылаясь на выводы комиссии по экономической безопасности, можно сформулировать характерные неправомерные действия лиц, осуществляющих руководство ТСЖ:
• рассылка квитанций на оплату коммунальных услуг до передачи дома на баланс ТСЖ при отсутствии заключенных договоров с непосредственными поставщиками коммунальных услуг и монополистами;
• осуществление самовольных действий представителей ТСЖ по срезанию замков, взлом металлических дверей в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в инженерные системы дома (электрощитовые, трансформаторы и т. д.), в том числе связанные с непосредственной угрозой для жизни, до передачи дома на баланс ТСЖ в установленном порядке;
• рассылка от имени ТСЖ жильцам дома уведомлений и объявлений с угрозами и неправомерными требованиями (вступить в ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов для тех, кто откажется это сделать, угрозы в отказе технического обслуживания квартиры, становление повышенных расценок иного характера и т. д.);
• немотивированный отказ в принятии показаний индивидуальных узлов учета холодного и горячего водоснабжения при расчете коммунальных услуг;
• растрата денежных средств руководством ТСЖ и ЖСК, собранных целевым образом (капитальный ремонт дома, текущий ремонт и т. д.), на премии, поощрения.
Какой вывод можно сделать из вышесказанного? При решении вопроса о целесообразности создания ТСЖ в многоквартирном доме нужно учитывать следующие факторы:
• общее техническое состояние дома, необходимость проведения капитального ремонта;
• соотношение количества квартир и иных помещений, находящихся в частной собственности, к общему количеству (исходя из площади);
• социальный состав собственников жилья;
• наличие достойных кандидатур на должности председателя и членов правления ТСЖ.
Так что, с учетом вышеизложенного, решайте: надо ли в вашем многоквартирном доме создавать ТСЖ или нет?
Необходимо и законодательство в этой сфере совершенствовать, и, конечно, учитывать и просчитывать все факторы в комплексе. Дело незнакомое, и мало кто сразу осознал необходимость менять привычную систему отношений с ЖЭУ на что-то новое. Пока граждане раскачивались, нашлись желающие освоить возможности, предоставляемые ТСЖ. И освоили их очень быстро, да так, что с каждым месяцем в городах России фиксируется все больше скандалов и конфликтов, так или иначе связанных с товариществами собственников жилья. И, наверно, не ошибусь, если скажу, что значительное количество ТСЖ в России признать созданными законно можно лишь с большой натяжкой. Отмечены факты подделки протоколов общего собрания собственников, незаконного получения председателями ТСЖ банковских кредитов на капитальный ремонт под залог квартир или общей долевой собственности. Нередки и такие казусы, когда жильцы домов при регистрации ТСЖ узнают, что в их доме оно уже создано. Такие ТСЖ, как правило, создаются управляющими компаниями, которые и лоббируют свои интересы через подвластные им же ТСЖ. Это рано или поздно становится явным, что приводит к возрастанию случаев обращений в суд, прокуратуру, органы внутренних дел. В результате возбуждения уголовных дел, судебных процессов и вынесенных в итоге решений парализуется деятельность уже созданных ТСЖ.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны сами следить за состоянием своих домов. Такая перспектива пугает многих граждан, и они не хотят создавать ТСЖ. У других возникает беспокойство по поводу того, что если будет создано ТСЖ, то власти «бросят» соответствующий дом и т. д. Опять же возникает вопрос: а кто же будет разбираться с неплательщиками, должниками. Многие боятся, что в случае создания ТСЖ им придется гасить долги соседей-неплательщиков.
Спокойная жизнь в ТСЖ зависит и от состояния дома.
Прежде чем принимать решение, оцените, в каком состоянии находится ваш дом, подготовьте дефектную ведомость, а затем предъявите претензии городу. Возникают вопросы: в этом случае возместит ли государство гражданам капитальный ремонт? Будут ли для этого заложены бюджетные деньги? Дефектные ведомости должны составляться при передаче дома на баланс ТСЖ, и все это должно учитываться при составлении городских программ по капитальному ремонту. На основании дефектной ведомости товарищество может потребовать проведения необходимых ремонтных работ, которые откладывались долгие годы. Это дает хоть какую-то гарантию, что власти не бросят дом, так как дефектная ведомость подписывается представителем города.
В настоящее время ТСЖ в этом отношении не защищены. При создании в доме ТСЖ дом сразу же исключают из адресной программы капремонтов. Пока у города нет абсолютно никаких обязательств перед такими домами.
Что же касается тарифной политики, то в ТСЖ плата за коммунальные услуги может не расти, а уменьшаться.
Понятно, что все эти и другие вопросы возникают в отсутствие наработанной практики и четких разъяснений со стороны законодателя.
Статистка показывает медленный рост числа ТСЖ. Даже специалисты, работающие в сфере ЖКХ, признают, что создание ТСЖ сознательно тормозят отдельные недобросовестные работники ЖКХ, которые строят бизнес на том, что деньги от сбора квартплаты поступают в общий котел, и их движение невозможно проконтролировать.
Неграмотное управление домом силами ТСЖ опаснее, чем традиционное государственное. При эксплуатации зданий (в особенности старого фонда) собственникам необходимо оценить затраты на обслуживание и ремонт.
Жильцы не знают, на какие цели расходуется их квартплата, достаточно ли ее для содержания дома и т. д.
Итак, наверно уже понятно, что права товарищества собственников жилья тесно переплетаются с их обязанностями.
ТСЖ имеет право (ст. 137 ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г. «Жилищный Кодекс Российской Федерации»):
• заключать договоры в интересах членов товарищества;
• определять смету доходов и расходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Опять же, ссылаясь на выводы комиссии по экономической безопасности, можно сформулировать характерные неправомерные действия лиц, осуществляющих руководство ТСЖ:
• рассылка квитанций на оплату коммунальных услуг до передачи дома на баланс ТСЖ при отсутствии заключенных договоров с непосредственными поставщиками коммунальных услуг и монополистами;
• осуществление самовольных действий представителей ТСЖ по срезанию замков, взлом металлических дверей в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в инженерные системы дома (электрощитовые, трансформаторы и т. д.), в том числе связанные с непосредственной угрозой для жизни, до передачи дома на баланс ТСЖ в установленном порядке;
• рассылка от имени ТСЖ жильцам дома уведомлений и объявлений с угрозами и неправомерными требованиями (вступить в ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов для тех, кто откажется это сделать, угрозы в отказе технического обслуживания квартиры, становление повышенных расценок иного характера и т. д.);
• немотивированный отказ в принятии показаний индивидуальных узлов учета холодного и горячего водоснабжения при расчете коммунальных услуг;
• растрата денежных средств руководством ТСЖ и ЖСК, собранных целевым образом (капитальный ремонт дома, текущий ремонт и т. д.), на премии, поощрения.
Какой вывод можно сделать из вышесказанного? При решении вопроса о целесообразности создания ТСЖ в многоквартирном доме нужно учитывать следующие факторы:
• общее техническое состояние дома, необходимость проведения капитального ремонта;
• соотношение количества квартир и иных помещений, находящихся в частной собственности, к общему количеству (исходя из площади);
• социальный состав собственников жилья;
• наличие достойных кандидатур на должности председателя и членов правления ТСЖ.
Так что, с учетом вышеизложенного, решайте: надо ли в вашем многоквартирном доме создавать ТСЖ или нет?
2.2. С чего начать
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Таким образом, те, кто не голосовал за это решение, не подписывался под решением собрания, не проявил свою волю, – не являются членами ТСЖ, и оно для них по сути – сторонняя управляющая компания, с которой они находятся в договорных отношениях, как раньше находились в договорных отношениях с «Жилкомсервисом». И по закону ТСЖ обязано заключить с таким жильцом письменный договор. Наличие этого договора позволяет жильцу быть защищенным потребителем, на которого распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам (не менее чем двум), с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
• нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Ссылаясь на выводы комиссии по экономической безопасности хочется обратить внимание на следующие наиболее часто встречающиеся нарушения действующего законодательства при создании и регистрации ТСЖ:
• подделка учредительных документов ТСЖ (фальсификация протоколов общих собраний);
• нарушение процедуры, предусмотренной Жилищным кодексом РФ, при проведении общего собрания домовладельцев (порядок извещения лиц, их регистрация, наличие кворума и т. д.);
• избрание в органы ТСЖ лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме;
• включение в состав одного ТСЖ большого количества домов (от 5 и более) при условии, что такие дома находятся по различным адресам и на различных, не граничащих между собой, земельных участках.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам (не менее чем двум), с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
• нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Ссылаясь на выводы комиссии по экономической безопасности хочется обратить внимание на следующие наиболее часто встречающиеся нарушения действующего законодательства при создании и регистрации ТСЖ:
• подделка учредительных документов ТСЖ (фальсификация протоколов общих собраний);
• нарушение процедуры, предусмотренной Жилищным кодексом РФ, при проведении общего собрания домовладельцев (порядок извещения лиц, их регистрация, наличие кворума и т. д.);
• избрание в органы ТСЖ лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме;
• включение в состав одного ТСЖ большого количества домов (от 5 и более) при условии, что такие дома находятся по различным адресам и на различных, не граничащих между собой, земельных участках.
2.3. Инициативная группа и порядок ее действий
Инициативная группа формируется из собственников или будущих собственников, подавших документы на оформление собственности в данном доме.
Лучше оформить образование группы соглашением, хотя инициатором создания ТСЖ может быть и один человек.
Инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, к которому должны прилагаться следующие документы:
• Ходатайство о предоставлении инициативной группе списка квартир дома с указанием площади каждой квартиры (если квартира коммунальная – площадей комнат) и сведений о виде собственности: частная собственность или собственность города (населенного пункта).
Примечание: Список квартир с указанием площади необходим как для проведения общего собрания (основной документ для процесса регистрации участников), так и для дальнейшей работы. Список готовит ГУ Жилищное агентство района. Квартиры, принадлежащие городу (населенному пункту), со временем могут приватизироваться, это следует учитывать в дальнейшем.
• Ходатайство об утверждении кандидатуры представителя города (населенного пункта) в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Присутствие представителя города (населенного пункта) необходимо для создания кворума, а также для ответов на многие вопросы, которые возникают у жителей дома.
Примечание: Подбор кандидатуры представителя осуществляет администрация района по месту нахождения многоквартирного дома и предлагает (по утвержденной типовой форме) кандидатуру представителя для согласования и оформления доверенности в КУГИ.
Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов. Например: включение дома в адресную программу капитального ремонта, помощь в подборе помещения для проведения собрания.
Собрание проводится инициаторами. Необходимо отметить, что все первоначальные расходы по организации ТСЖ несет непосредственно инициативная группа (аренда помещений, рассылка писем, ксерокс и т. д.).
Лучше оформить образование группы соглашением, хотя инициатором создания ТСЖ может быть и один человек.
Инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, к которому должны прилагаться следующие документы:
• Ходатайство о предоставлении инициативной группе списка квартир дома с указанием площади каждой квартиры (если квартира коммунальная – площадей комнат) и сведений о виде собственности: частная собственность или собственность города (населенного пункта).
Примечание: Список квартир с указанием площади необходим как для проведения общего собрания (основной документ для процесса регистрации участников), так и для дальнейшей работы. Список готовит ГУ Жилищное агентство района. Квартиры, принадлежащие городу (населенному пункту), со временем могут приватизироваться, это следует учитывать в дальнейшем.
• Ходатайство об утверждении кандидатуры представителя города (населенного пункта) в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Присутствие представителя города (населенного пункта) необходимо для создания кворума, а также для ответов на многие вопросы, которые возникают у жителей дома.
Примечание: Подбор кандидатуры представителя осуществляет администрация района по месту нахождения многоквартирного дома и предлагает (по утвержденной типовой форме) кандидатуру представителя для согласования и оформления доверенности в КУГИ.
Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов. Например: включение дома в адресную программу капитального ремонта, помощь в подборе помещения для проведения собрания.
Собрание проводится инициаторами. Необходимо отметить, что все первоначальные расходы по организации ТСЖ несет непосредственно инициативная группа (аренда помещений, рассылка писем, ксерокс и т. д.).
2.4. О порядке подсчета голосов
1. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), введенного в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ и вступившего в силу с 1 марта 2005 г. Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Частью 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Количество голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, в процентах определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную общую площадь всех помещений, находящуюся в собственности физических и юридических лиц (общую полезную площадь помещений дома, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения), и умножения полученного результата на 100 % (см. формулу ниже).
Х – количество голосов в процентах;
SUM Sk – сумма общих площадей помещений, принадлежащих собственникам, присутствующим на собрании;
So – общая полезная площадь помещений дома.
2. Частью 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Подсчет голосов собственников помещений при подведении итогов голосования может производиться в порядке, установленном собственниками помещений в данном доме.
Ниже приводится возможный вариант порядка подсчета голосов на общем собрании.
Количество голосов каждого собственника отдельного помещения определяется исходя из расчета, что 1 голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.
3. Для собственников помещений в коммунальных квартирах количество голосов может быть установлено следующим методом. Сначала определяется доля собственника на места общего пользования коммунальной квартиры, при этом площадь каждой комнаты делится на жилую площадь квартиры (сумму площадей всех комнат), а затем умножается на площадь мест общего пользования. Полученный результат есть доля собственника в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры, его необходимо сложить с площадью принадлежащей собственнику комнаты (см. формулу ниже).
Таким образом, устанавливается площадь, приходящаяся на каждого собственника помещений в коммунальной квартире (с учетом мест общего пользования).
Х – размер площади, принадлежащей собственнику помещения в коммунальной квартире;
Sk – размер площади комнаты (жилой площади), принадлежащей собственнику в коммунальной квартире;
О – размер площади мест общего пользования коммунальной квартиры;
SUM So – сумма площадей всех жилых помещений коммунальной квартиры.
Теперь можно определить количество голосов этого собственника на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, используя метод определения количества голосов собственников отдельных помещений многоквартирного дома, описанный в п. 2.
Частью 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Количество голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании, в процентах определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную общую площадь всех помещений, находящуюся в собственности физических и юридических лиц (общую полезную площадь помещений дома, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения), и умножения полученного результата на 100 % (см. формулу ниже).
Х = SUM Sk × 100 % / So,
где:Х – количество голосов в процентах;
SUM Sk – сумма общих площадей помещений, принадлежащих собственникам, присутствующим на собрании;
So – общая полезная площадь помещений дома.
2. Частью 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ установлено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Подсчет голосов собственников помещений при подведении итогов голосования может производиться в порядке, установленном собственниками помещений в данном доме.
Ниже приводится возможный вариант порядка подсчета голосов на общем собрании.
Количество голосов каждого собственника отдельного помещения определяется исходя из расчета, что 1 голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения, при этом общее количество голосов собственников помещений в доме будет равняться количеству метров общей площади помещений (общей полезной площади здания, сведения о которой содержатся в паспорте домовладения). Для перехода к целочисленным значениям можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника.
3. Для собственников помещений в коммунальных квартирах количество голосов может быть установлено следующим методом. Сначала определяется доля собственника на места общего пользования коммунальной квартиры, при этом площадь каждой комнаты делится на жилую площадь квартиры (сумму площадей всех комнат), а затем умножается на площадь мест общего пользования. Полученный результат есть доля собственника в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры, его необходимо сложить с площадью принадлежащей собственнику комнаты (см. формулу ниже).
Таким образом, устанавливается площадь, приходящаяся на каждого собственника помещений в коммунальной квартире (с учетом мест общего пользования).
Х = Sk × О / SUM So + Sk,
где:Х – размер площади, принадлежащей собственнику помещения в коммунальной квартире;
Sk – размер площади комнаты (жилой площади), принадлежащей собственнику в коммунальной квартире;
О – размер площади мест общего пользования коммунальной квартиры;
SUM So – сумма площадей всех жилых помещений коммунальной квартиры.
Теперь можно определить количество голосов этого собственника на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, используя метод определения количества голосов собственников отдельных помещений многоквартирного дома, описанный в п. 2.
2.5. О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 45 ЖК РФ может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в многоквартирном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме для подписи, или размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в многоквартирном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме для подписи, или размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ) является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
Конец ознакомительного фрагмента книги.
Скачать и купить книгу в форматах: FB2, EPUB, iOS.EPUB, HTML, RTF и многие другие.